En France, tous les entrepôts industriels et commerciaux sont soumis à une taxe foncière, dont le montant est en grande partie déterminé par la superficie du bâtiment. Dans la mesure où une mezzanine industrielle représente un espace de stockage supplémentaire pour un entrepôt sans pour autant en augmenter effectivement la superficie, l’installation d’une plateforme de stockage peut-elle avoir un impact sur la fiscalité de votre entrepôt ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de trouver une réponse au détour de cet article.
Les différents éléments qui entrent en jeu dans la fiscalité d’un entrepôt
La taxe foncière d’un entrepôt est établie sur la base de plusieurs critères :
- La valeur locative cadastrale du bâtiment
- La classification de l’entrepôt
- La surface pondérée
La superficie
Bien que la superficie ne soit pas directement un critère de calcul, elle influence indirectement le montant de la taxe foncière appliquée. Plus la superficie d’un entrepôt sera grande, plus la taxe foncière sera élevée. Néanmoins, les entrepôts dont la superficie ne dépasse pas 100 m2 peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière, mais cela dépend de la juridiction de chaque commune. Par ailleurs, si votre entrepôt se trouve dans une zone franche urbaine (ZFU), quelle que soit sa superficie, vous serez également exonéré de taxe foncière. À noter que des exonérations temporaires (de 2 à 5 ans selon les cas) peuvent également s’appliquer pour les nouvelles constructions en fonction des communes.
La valeur locative cadastrale
Elle sert de base d’imposition au calcul de la taxe foncière, qui est définie par les collectivités locales. Elle représente « le loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s’il était loué dans des conditions normales », selon la Direction générale des finances publiques.
Depuis 2017, la valeur locative cadastrale est calculée sur la base d’une grille tarifaire départementale, et non plus communale. La taxe foncière correspond à 50 % de cette valeur, conformément au taux d’imposition voté par les collectivités locales.
À savoir, la loi de Finance 2021 a réduit de 50 % les bases d’imposition de la taxe foncière et de la CFE (cotisation foncière des entreprises) pour les locaux industriels, afin de tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien.
Le calcul de la valeur locative cadastrale d’un entrepôt diffère en fonction du type d’entrepôt dont il s’agit. Selon la législation, est qualifié d’industriel tout entrepôt dont la valeur totale des équipements utilisés (installations techniques, matériels, outillages, etc.) est supérieure à 500 000 €. En dessous de ce seuil, l’entrepôt est considéré comme commercial.
Pour les entrepôts commerciaux, la superficie est directement prise en compte dans le calcul de la valeur locative. Un tarif au m2 est appliqué.
Pour les entrepôts industriels, la valeur locative cadastrale est calculée selon une méthode comptable. Un pourcentage est appliqué au prix de revient des immobilisations (les actifs qu’une entreprise peut utiliser durablement).
La classification de l’entrepôt
Depuis 2003 et la mise en place d’un système de classification par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE), les entrepôts sont classés en trois catégories en fonction de critères techniques spécifiques comme la hauteur, la résistance au sol, l’aire de manœuvre, la présence d’un nombre de quais de chargement par rapport à une certaine superficie, ainsi que la présence d’un système d’extinction des incendies :
- Les entrepôts de classe A : les entrepôts chauffés d’une hauteur supérieure à 9,3 m, avec une résistance au sol supérieure à 5 t/m2, une aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 35 m, un quai de chargement pour 1 000 m2, et possédant un système d’extinction contre les incendies.
- Les entrepôts de classe B : les entrepôts munis d’un système d’extinction et d’une hauteur supérieure à 7,5 m, avec une résistance au sol supérieure à 3,5 t/m2, une aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 32 m et un quai de chargement pour 1 500 m2.
- Les entrepôts de classe C : tous les entrepôts dont les critères techniques ne correspondent pas aux deux premières catégories.
Selon la classification de votre entrepôt, le montant de votre taxe foncière ne sera pas le même.
La surface pondérée
La surface pondérée correspond au ratio, pour un même entrepôt, entre la surface utilisée comme bureaux (ou espace de vente) et la surface utilisée comme espace de stockage. Elle entre dans le calcul de la taxe foncière, dans la mesure où elle est utilisée pour déterminer la valeur locative cadastrale de l’entrepôt. Ainsi, un entrepôt principalement constitué de bureaux n’aura pas la même surface pondérée qu’un entrepôt dont l’espace de stockage couvre la majorité de sa superficie. Le montant de la taxe foncière dépendra alors de la classification de l’entrepôt, s’il s’agit d’un entrepôt industriel ou commercial.
Quel est l’impact d’une mezzanine industrielle sur la fiscalité d’un entrepôt ?
Comme nous l’avons vu, la fiscalité d’un entrepôt est établie en fonction de plusieurs critères, mais la superficie reste un élément déterminant dans le calcul de la valeur locative cadastrale, et donc dans celui de la taxe foncière. Dès lors, dans la mesure où une mezzanine de stockage contribue à augmenter la surface utile d’un entrepôt industriel, elle impacte nécessairement sa fiscalité, et cela de plusieurs manières :
- L’augmentation de la surface utile d’un entrepôt implique une hausse de sa valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
- L’ajout d’une mezzanine industrielle entraîne une augmentation de la surface pondérée, qui est prise en compte dans le calcul des impôts locaux.
- Si l’installation de la mezzanine s’accompagne d’équipements techniques importants, cela peut modifier la qualification de l’entrepôt, et donc impacter sa valeur locative cadastrale, qui n’est pas calculée de la même façon selon le type d’entrepôt dont il s’agit (la méthode comptable pour les entrepôts industriels, la méthode tarifaire pour les entrepôts commerciaux).
On le voit, l’impact fiscal d’une mezzanine industrielle dépend surtout de son importance par rapport à la surface totale de votre entrepôt. Si la superficie ajoutée en surface pondérée est très élevée, l’impact sur la fiscalité de votre entrepôt le sera tout autant.
Quoi qu’il en soit, l’ajout d’une mezzanine de stockage reste moins onéreux que la construction d’un nouveau bâtiment. Dans ce cas, la taxe foncière serait plus importante. N’hésitez pas à consulter votre expert en droit fiscal immobilier pour évaluer plus précisément les conséquences de l’installation d’une mezzanine industrielle sur la fiscalité de votre entrepôt.
